Een villa in Dongen moet gedeeltelijk worden gesloopt omdat deze 23 centimeter te hoog is gebleken, na een langdurig juridisch dispuut tussen de bewoners en hun achterbuurman. Na zes jaar en twee uitspraken van de rechter, waaronder de hoogste bestuursrechter, de Raad van State, heeft de gemeente Dongen de omgevingsvergunning voor de woning ingetrokken.

Wat is er gebeurd?

De kwestie begon zes jaar geleden toen de heer Jo Bollen (74) bezwaar maakte tegen de bouw van een nieuwe villa aan de Leeuweriklaan in Dongen. Bollen stelde dat de woning te hoog was gebouwd, een bewering die aanvankelijk door de gemeente werd afgewezen. Na een eerste uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, die Bollen gelijk gaf, volgde een herziene beoordeling door de Raad van State. Deze bevestigde dat de woning inderdaad te hoog was, niet door een hogere nok, maar door een verkeerde berekening van de bouwhoogte.

De fout zat in de manier waarop de gemeente de hoogte van de woning had bepaald. In plaats van uit te gaan van het oorspronkelijke maaiveld, werd rekening gehouden met de opgehoogde grond op het eigen perceel van de bewoners. Dit resulteerde in een berekende hoogte van 9,03 meter, terwijl de toegestane hoogte volgens het bestemmingsplan 8,80 meter bedraagt. De Raad van State oordeelde dat dit niet mag, omdat anders iemand zijn tuin kan ophogen om vervolgens hoger te mogen bouwen dan is toegestaan.

De gemeente Dongen is nu verplicht de omgevingsvergunning in te trekken en de bewoners moeten maatregelen treffen om de woning aan de toegestane hoogte aan te passen. Dit betekent dat delen van de woning, waarschijnlijk de dakconstructie, moeten worden verwijderd. De exacte manier waarop dit zal gebeuren – “pannen eraf, nok afzagen, pannen terug” – is nog niet volledig vastgelegd en zal in overleg met de bewoners en de gemeente moeten worden bepaald.

Achtergrond en context

De zaak illustreert een complex juridisch probleem dat voortkomt uit de interpretatie van bestemmingsplanregels en de definitie van het maaiveld. Het maaiveld is de oorspronkelijke hoogte van de grond, en de bouwhoogte van een gebouw wordt bepaald vanaf dit punt. De gemeente Dongen had in eerste instantie een te ruimhartige interpretatie van dit begrip, waarbij de hoogte werd berekend vanaf de opgehoogde grond, wat de bewoners in staat stelde een hoger gebouw te realiseren dan was toegestaan.

Deze interpretatie is in strijd met het algemene beleid om te voorkomen dat grondophoging leidt tot een verhoging van de toegestane bouwhoogte. Het bestemmingsplan is bedoeld om de ruimtelijke ordening te waarborgen en te voorkomen dat individuele gebouwen de omgeving negatief beïnvloeden. De Raad van State benadrukte dat de berekening van de bouwhoogte rekening moet houden met de omliggende percelen, om te voorkomen dat individuele grondophogingen leiden tot een verstoring van de ruimtelijke ordening.

De uitspraak van de Raad van State heeft een precedentwerking en kan gevolgen hebben voor andere gemeenten die vergelijkbare situaties tegenkomen. Het benadrukt het belang van een correcte interpretatie van bestemmingsplanregels en de noodzaak om bij de berekening van de bouwhoogte rekening te houden met het oorspronkelijke maaiveld, en niet met de opgehoogde grond. De zaak toont ook aan hoe een ogenschijnlijk klein verschil van 23 centimeter een langdurig en kostbaar juridisch dispuut kan veroorzaken.

Reacties en gevolgen

De heer Jo Bollen, de achterbuurman die de zaak aannam, heeft de uitspraak van de Raad van State met genoegen ontvangen. Hij benadrukte dat hij het belangrijk vindt dat de regels worden nageleefd en dat de ruimtelijke ordening wordt gewaarborgd. De bewoners van de villa hebben aangegeven dat ze teleurgesteld zijn over de uitspraak, maar dat ze zich berusten in de beslissing van de rechter.

De gemeente Dongen heeft aangegeven de uitspraak te respecteren en de omgevingsvergunning in te trekken. De gemeente zal nu in overleg met de bewoners zoeken naar een praktische oplossing voor de sloop van delen van de woning. De kosten voor de sloop en herstelwerkzaamheden zullen waarschijnlijk door de bewoners worden gedragen, hoewel er mogelijk mogelijkheden zijn voor een tegemoetkoming vanuit de gemeente.

De uitspraak heeft mogelijk een afschrikkende werking op andere potentiële bouwvakkers die wellicht zouden overwegen om de regels te overtreden. Het is echter ook mogelijk dat de uitspraak leidt tot meer bezwaren tegen bestaande bouwwerken, waarbij de hoogte van de woning wordt betwist. De zaak heeft in ieder geval de aandacht gevestigd op de complexiteit van bestemmingsplanregels en de noodzaak van een zorgvuldige interpretatie en handhaving.