Een villa in Dongen moet gedeeltelijk worden gesloopt omdat deze 23 centimeter te hoog is gebleken, na een jarenlang juridisch dispuut tussen de bewoners en hun achterbuurman. Na zes jaar en twee uitspraken van de rechter, waaronder de hoogste bestuursrechter, de Raad van State, heeft de gemeente Dongen de bouwvergunning voor de woning ingetrokken.

Wat is er gebeurd?

De kwestie begon toen de heer Jo Bollen (74), bewoner van een nabijgelegen woning, bezwaar maakte tegen de bouwhoogte van de nieuwe villa aan de Leeuweriklaan. Na een eerste afwijzing bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant, werd Bollen in hoger beroep toch in het gelijk gesteld. De Raad van State oordeelde dat de gemeente Dongen een fout had gemaakt bij de berekening van de toegestane bouwhoogte, wat resulteerde in een vergunning voor een te hoge woning. De villa, die inmiddels bewoond is, overschrijdt de toegestane hoogte met 23 centimeter.

De gemeente had bij de vergunningverlening de hoogte van de woning berekend vanaf de hoogte van het eigen perceel, waarbij de grond was opgehoogd. De Raad van State stelde dat dit onjuist is en dat de hoogte moet worden berekend vanaf het maaiveld, de oorspronkelijke grondhoogte rondom de woning, inclusief de omliggende percelen. Deze interpretatie van de regelgeving zorgt ervoor dat de woning, ondanks dat de nok niet hoger is dan de oorspronkelijke tekening, als te hoog wordt beschouwd.

De uitspraak van de Raad van State heeft geleid tot de intrekking van de bouwvergunning, wat betekent dat de bewoners van de villa nu verplicht zijn om de woning aan te passen om te voldoen aan de geldende bestemmingsplannen. Dit zal waarschijnlijk betekenen dat delen van de woning, zoals de pannen en mogelijk de nok, verwijderd moeten worden.

Achtergrond en context

De zaak illustreert een complex juridisch probleem rondom de interpretatie van bestemmingsplannen en de definitie van het maaiveld. Bestemmingsplannen zijn bedoeld om de ruimtelijke ordening te reguleren en te voorkomen dat bebouwing ten koste gaat van de omgeving. De precieze definitie van het maaiveld is echter vaak onderwerp van discussie, omdat de hoogte van de grond in de loop der jaren kan veranderen door ophoging of andere factoren.

De Raad van State benadrukte in haar uitspraak dat het meten van de bouwhoogte vanaf de opgehoogde grond op een eigen perceel, de mogelijkheid zou creëren dat iemand zijn tuin ophoging om vervolgens hoger te mogen bouwen dan het bestemmingsplan toestaat. Dit zou de integriteit van het bestemmingsplan ondermijnen en leiden tot ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Dergelijke situaties kunnen leiden tot conflicten tussen buren en een aantasting van de leefbaarheid in een wijk.

De zaak in Dongen is niet uniek. In andere gemeenten zijn soortgelijke geschillen ontstaan over de interpretatie van bestemmingsplannen en de berekening van bouwhoogtes. Deze geschillen kunnen jarenlang door de rechtbanken lopen en leiden tot aanzienlijke kosten voor zowel de gemeente als de betrokken partijen. De uitspraak van de Raad van State in deze zaak zal waarschijnlijk een precedent scheppen voor toekomstige vergelijkbare gevallen.

Reacties en gevolgen

De heer Bollen, de achterbuurman die gelijk kreeg, heeft de uitspraak met genoegen ontvangen. Hij stelde dat hij erom ging dat de regels correct worden toegepast en dat de gemeente zich aan de wet houdt. De bewoners van de villa hebben nog niet publiekelijk gereageerd op de uitspraak, maar de situatie brengt ongetwijfeld aanzienlijke kosten en overlast met zich mee.

De gemeente Dongen heeft aangegeven de uitspraak te respecteren en zal de bewoners begeleiden bij de aanpassing van de woning. De kosten voor de sloopwerkzaamheden en de herbouw zullen waarschijnlijk door de bewoners gedragen worden, hoewel er mogelijk mogelijkheden zijn voor een verdeling van de kosten met de gemeente. De zaak heeft de discussie over de interpretatie van bestemmingsplannen en de rol van de gemeente bij de handhaving ervan opnieuw aangewakkerd.

De uitspraak kan mogelijk leiden tot een herziening van de vergunningverleningsprocedures in Dongen en andere gemeenten, om te voorkomen dat soortgelijke situaties in de toekomst ontstaan. Gemeenten zullen wellicht nauwkeuriger moeten controleren hoe de hoogte van het maaiveld wordt vastgesteld en hoe dit wordt meegenomen in de berekening van de toegestane bouwhoogte.