Een villa in Dongen moet gedeeltelijk gesloopt worden, nadat de hoogste bestuursrechter heeft vastgesteld dat de woning 23 centimeter te hoog is gebouwd, een gevolg van een meetfout door de gemeente. Na zes jaar juridische strijd en twee uitspraken van rechters, moet de gemeente nu de eerder verleende bouwvergunning intrekken en de bewoners de noodzakelijke aanpassingen laten uitvoeren.

Wat is er gebeurd?

De gemeente Dongen staat voor een ongemakkelijke situatie: een villa aan de Leeuweriklaan moet gedeeltelijk gesloopt worden omdat deze te hoog is gebouwd. Dit volgt uit een recente uitspraak van de Raad van State, de hoogste bestuursrechter in Nederland, die de eerdere uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant bevestigt. De bewoners van de villa, en de gemeente zelf, moeten nu de gevolgen dragen van een foutieve interpretatie van het bestemmingsplan en de meetmethode voor de bouwhoogte. De villa is in werkelijkheid 9,03 meter hoog, terwijl de toegestane hoogte 8,80 meter bedraagt.

De kern van het probleem ligt in de manier waarop de gemeente de hoogte van de grond heeft bepaald. In plaats van uit te gaan van het oorspronkelijke maaiveld, werd de hoogte gemeten vanaf de opgehoogde grond op het eigen perceel van de bewoners. Dit resulteerde in een vergunning voor een te hoge woning. De Raad van State oordeelde dat dit niet mag, omdat anders een tuin ophogen zou kunnen leiden tot een hogere toegestane bouwhoogte, wat in strijd is met de geest van het bestemmingsplan.

De bewoners, die de villa hebben gebouwd volgens de verleende vergunning, worden nu geconfronteerd met de noodzaak om delen van hun woning te slopen, waaronder mogelijk de nok en pannen. De gemeente moet de vergunning intrekken en de bewoners instrueren de woning aan te passen aan de correcte hoogte. De kosten voor deze aanpassingen komen waarschijnlijk voor rekening van de bewoners, hoewel de exacte afspraken nog moeten worden gemaakt.

Achtergrond en context

De zaak begon zes jaar geleden toen de buurman, Jo Bollen (74), bezwaar maakte tegen de bouw van de villa. Bollen voerde aan dat de woning te hoog was en in strijd met het bestemmingsplan. De gemeente wuifde zijn bezwaren aanvankelijk weg, maar Bollen ging in beroep en kreeg uiteindelijk gelijk van de rechtbank. Deze rechtbank oordeelde dat de gemeente een fout had gemaakt bij de bepaling van de bouwhoogte.

Het bestemmingsplan in Dongen, zoals in veel Nederlandse gemeenten, stelt regels op voor de hoogte van gebouwen om de leefbaarheid en het aanzicht van de omgeving te waarborgen. De hoogte van een gebouw wordt bepaald ten opzichte van het maaiveld, wat de oorspronkelijke grondhoogte is. Deze regel is bedoeld om te voorkomen dat gebouwen de omgeving domineren en het uitzicht van omwonenden belemmeren.

De uitspraak van de Raad van State benadrukt het belang van een correcte toepassing van de bestemmingsplanregels en de meetmethoden. Het illustreert ook de mogelijke gevolgen van fouten bij de verlening van bouwvergunningen, niet alleen voor de bewoners, maar ook voor de gemeente. De zaak heeft landelijke aandacht gekregen, omdat het een precedent kan scheppen voor andere situaties waarin de hoogte van gebouwen in twijfel wordt getrokken.

De juridische strijd heeft de relatie tussen de bewoners en hun buurman, Jo Bollen, aanzienlijk gespannen. Bollen heeft zich vastgehouden aan zijn gelijk en is uiteindelijk gecompenseerd voor de overlast die hij heeft ervaren door de te hoge villa. De zaak toont aan hoe een ogenschijnlijk klein verschil in hoogte tot een langdurig en kostbaar juridisch conflict kan leiden.

Reacties en gevolgen

De gemeente Dongen heeft aangegeven de uitspraak van de Raad van State te respecteren en de nodige stappen te ondernemen om de situatie te corrigeren. De gemeente zal nu de vergunning intrekken en de bewoners instrueren de villa aan te passen. De exacte details van de aanpassingen en de verantwoordelijkheid voor de kosten zijn nog onderwerp van overleg.

De bewoners van de villa zijn teleurgesteld over de uitspraak en de noodzaak om hun woning te slopen. Ze voelen zich onrechtvaardig behandeld, omdat ze de woning hebben gebouwd volgens de verleende vergunning. De kosten voor de sloop- en herstelwerkzaamheden zullen aanzienlijk zijn, en de bewoners vrezen dat dit hun financiële situatie zal beïnvloeden.

Jo Bollen, de buurman die de zaak aanhangig maakte, is tevreden met de uitspraak. Hij vindt dat de gemeente eindelijk haar fout heeft erkend en dat de regels correct worden toegepast. Bollen heeft de juridische strijd gevoerd om te laten zien dat het belangrijk is om de bestemmingsplanregels te respecteren en om de belangen van omwonenden te beschermen.

De uitspraak van de Raad van State kan een precedent vormen voor andere gemeenten die te maken hebben met geschillen over de hoogte van gebouwen. Het benadrukt het belang van een zorgvuldige toepassing van de bestemmingsplanregels en de meetmethoden, en de mogelijke gevolgen van fouten bij de verlening van bouwvergunningen. De zaak heeft ook de discussie over de rol van burgers in de handhaving van bestemmingsplannen nieuw leven ingeblazen.