Achterbuurman Jo (74) krijgt gelijk, villa in Dongen is 23 centimeter te hoog: ‘Pannen eraf, nok afzagen, pannen terug’

Een villa in Dongen moet gedeeltelijk worden gesloopt omdat deze, na jarenlang juridisch getouwtrek, als te hoog is gebleken. De gemeente heeft de bouwvergunning ingetrokken na een uitspraak van de Raad van State, die de eerdere oordelen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant bevestigde. ## Wat is er gebeurd? De gemeente Dongen heeft de bouwvergunning voor een villa aan de Leeuweriklaan ingetrokken, nadat de Raad van State heeft vastgesteld dat de woning 23 centimeter te hoog is. Dit volgt op een langdurig geschil tussen de bewoners van de villa en hun achterbuurman, Jo Bollen (74). De oorspronkelijke klacht van Bollen was dat de woning de toegestane bouwhoogte overschreed, een geschil dat al zes jaar smeult. De gemeente had bij de vergunningverlening de hoogte van de woning berekend vanaf de hoogte van de eigen perceelbodem, in plaats van vanaf het algemene maaiveld. De Raad van State oordeelde dat deze manier van meten onjuist is. Het maaiveld, de oorspronkelijke hoogte van de grond, moet namelijk bepalend zijn voor de berekening van de bouwhoogte. Dit is een cruciale factor om te voorkomen dat grondeigenaren hun tuin ophogen om vervolgens hoger te mogen bouwen dan het bestemmingsplan toestaat. Door de verkeerde berekening blijkt de villa, met een hoogte van 9,03 meter, 23 centimeter hoger te zijn dan de toegestane 8,80 meter. De gemeente Dongen is nu verplicht om de woning aan te passen. Dit betekent in de praktijk dat delen van de villa, waarschijnlijk de nok en pannen, verwijderd moeten worden om aan de gestelde eisen te voldoen. De exacte manier waarop de aanpassing plaatsvindt, zal in overleg met de bewoners en de gemeente moeten worden bepaald. ## Achtergrond en context Het geschil begon in 2020 toen Jo Bollen bezwaar maakte tegen de bouw van de villa. Hij was van mening dat de woning te hoog was en de privacy en het uitzicht van zijn woning aantastte. De gemeente wies het bezwaar aanvankelijk af, maar Bollen ging in beroep bij de rechtbank. De rechtbank gaf hem in 2023 gelijk, waarna de gemeente in hoger beroep ging. De zaak belicht een belangrijk principe in de Nederlandse bestuursrechtspraak: de correcte interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Bestemmingsplannen zijn juridische documenten die bepalen hoe grond gebruikt mag worden en welke gebouwen er gebouwd mogen worden. De hoogte van gebouwen is een essentieel onderdeel van deze plannen, en de manier waarop deze hoogte wordt bepaald, kan een significant verschil maken. Het oordeel van de Raad van State bevestigt het belang van een uniforme en objectieve manier van meten bij de verlening van bouwvergunningen. Het voorkomt dat individuele grondeigenaren een oneerlijk voordeel kunnen behalen door hun grond op te hogen, wat de ruimtelijke ordening en de leefbaarheid in een omgeving kan verstoren. Deze zaak is niet uniek; er zijn in het verleden al soortgelijke geschillen geweest over de interpretatie van het maaiveld en de bouwhoogte. ## Reacties en gevolgen Jo Bollen, de achterbuurman die gelijk kreeg, heeft de uitspraak van de Raad van State met genoegen ontvangen. Hij benadrukte dat het niet om de villa zelf ging, maar om het principe van de zaak en de correcte toepassing van de wet. De bewoners van de villa zijn teleurgesteld over de uitspraak en de noodzaak tot sloop. Ze vrezen dat de aanpassing een ingrijpende impact zal hebben op hun woning en de waarde ervan. De gemeente Dongen heeft aangegeven dat ze de uitspraak respecteert en dat ze nu samen met de bewoners en de architect aan een oplossing zal werken. De kosten voor de aanpassing zullen naar verwachting door de bewoners worden gedragen, hoewel de gemeente mogelijk een deel van de kosten vergoedt. De zaak heeft geleid tot discussie over de rol van de gemeente bij het toezicht op de bouw en de interpretatie van bestemmingsplannen. De uitspraak kan ook precedentwerking hebben voor andere gemeenten in Nederland. Het benadrukt het belang van een zorgvuldige en objectieve beoordeling van bouwvergunningen, waarbij het maaiveld correct wordt vastgesteld. Andere bezwaarmakers die te maken hebben met vergelijkbare situaties, kunnen nu mogelijk ook hun gelijk halen.